Vos questions, mes réponses

L'évaluation municipale ne donne pas le prix du marché. Je prépare une analyse à partir des propriétés comparables vendues récemment près de chez vous, de l'état de votre maison et du nombre de maisons semblables à vendre en ce moment. Je vous montre les chiffres, je vous dis le prix réaliste, même s'il n'est pas celui que vous espériez, et c'est vous qui décidez du prix demandé. Un prix juste dès le départ attire les acheteurs sérieux plus vite.

Personne ne peut le garantir, et je me méfie de qui le promet. Le délai dépend du prix, du secteur, du type de propriété et du moment de l'année. En ce moment, il y a beaucoup de propriétés à vendre, donc le prix et la présentation comptent encore plus. Lors de notre rencontre, je vous donne une estimation honnête à partir des ventes récentes comparables, et je vous tiens au courant de chaque visite.

Pas toujours. L'idée est de dépenser là où les acheteurs le remarquent : réparer ce qui est brisé, rafraîchir la peinture, désencombrer et dépersonnaliser. Les gros travaux juste avant de vendre se récupèrent rarement en entier. Avant de commencer quoi que ce soit, faisons le tour de la maison ensemble. Je vous dirai ce qui vaut la peine dans votre secteur, et ce qui peut attendre le prochain propriétaire.

Pas automatiquement. Un vice caché, par définition, est un défaut que l'inspection n'a pas pu révéler. La garantie légale s'applique par défaut à toute vente d'immeuble. Ce qui vous protège le mieux : déclarer honnêtement tout ce que vous savez de la maison dans les déclarations du vendeur. Pour vendre sans garantie légale ou évaluer votre situation, consultez votre notaire ; c'est son rôle de vous conseiller sur le plan juridique.

Non. C'est votre maison : c'est vous qui décidez de vendre ou non, et à quelles conditions. Mon mandat est de vous aider à trouver un acheteur, pas de décider à votre place. Lisez toutefois votre contrat de courtage : il précise les cas où la rétribution du courtier pourrait quand même être due. Je vous l'explique clause par clause avant que vous signiez, pour qu'il n'y ait aucune surprise.

La loi vous permet de mettre fin à un contrat de courtage, mais ce n'est pas sans conséquences. Certaines sommes peuvent être dues. Ma rétribution peut l'être aussi si vous vendez dans les 180 jours suivant la fin du contrat, à une personne qui s'était montrée intéressée pendant le contrat. Avant de signer, demandez la durée du contrat et ce qui arrive si vous changez d'idée. Je préfère qu'on en parle franchement dès le départ.

Avec patience et beaucoup d'écoute : c'est souvent une maison chargée de souvenirs. Dans une succession, c'est le liquidateur qui signe, et les héritiers propriétaires doivent s'entendre sur la vente. Le notaire vous guide sur les étapes légales et les documents. Moi, je m'occupe du reste : évaluer le prix, préparer la maison sans tout bouleverser, organiser les visites et tenir toute la famille informée, au rythme qui vous convient.

Ça arrive souvent, et c'est une bonne question à poser aux deux. Un prix gonflé pour obtenir votre contrat se paie plus tard : moins d'acheteurs sérieux, des semaines de plus sur le marché, puis des baisses de prix qui font douter les visiteurs. Aujourd'hui, les acheteurs ont du choix et ils comparent. Mon prix s'appuie sur les ventes récentes de votre secteur, et je vous les montre. Demandez à l'autre courtier de vous montrer les siennes. C'est vous qui tranchez.

Je vous fais un retour après chaque visite : ce que les visiteurs ont aimé, ce qui les a fait hésiter, et s'il y a une suite. Proprio Direct offre aussi un rapport en ligne, Activi-T, qui montre l'activité autour de votre inscription. Si un commentaire revient souvent, sur le prix ou sur une pièce, on ajuste ensemble. Vous ne serez jamais sans nouvelles : c'est votre maison, et c'est vous qui décidez.

Vous le dites, tout simplement. Le formulaire Déclarations du vendeur de l'OACIQ est obligatoire quand vous vendez avec un courtier, et on le remplit ensemble, pièce par pièce. Si vous ignorez quelque chose, vous l'indiquez et vous expliquez pourquoi, par exemple parce que les travaux datent d'avant votre achat. On ne devine jamais. Des déclarations complètes et honnêtes sont votre meilleure protection contre une réclamation après la vente. Pour la portée juridique, votre notaire ou un avocat vous conseillera.

Ce qui compte, c'est que le certificat décrive la propriété telle qu'elle est aujourd'hui. Si vous avez ajouté une piscine, un cabanon ou un agrandissement, ou si la réglementation a changé, le notaire de l'acheteur ou son prêteur en demanderont souvent un nouveau. C'est généralement le vendeur qui le paie, sauf entente contraire dans la promesse d'achat. Mon conseil : on vérifie ça dès le début. Au besoin, on commande le certificat tout de suite, parce que l'arpenteur-géomètre peut prendre plusieurs semaines.

Oui. La vente ne met pas fin au bail : l'acheteur devient le nouveau propriétaire et le bail continue aux mêmes conditions. S'il veut habiter le logement, il devra respecter les règles de reprise du Tribunal administratif du logement, avec des délais d'avis et des exceptions, par exemple pour certains locataires aînés. Pour les visites, on s'entend avec votre locataire sur des plages raisonnables. Pour vos droits et les siens, le Tribunal administratif du logement et votre notaire sont les bonnes références.

Avec le moins de tension possible : je parle aux deux de la même façon, et chacun reçoit la même information en même temps. Si vous êtes mariés, la vente de la résidence familiale exige le consentement des deux conjoints, même si un seul est propriétaire. Pour les conjoints de fait, les règles dépendent de votre situation, notamment depuis l'arrivée du régime d'union parentale. Avant de mettre en vente, voyez un notaire ou un médiateur familial pour le partage. Moi, je m'occupe de la vente.

Le Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles s'applique à toutes les piscines, même les plus anciennes : enceinte, hauteur, fermeture de la porte, accès. La loi n'oblige pas à prouver la conformité pour vendre, mais l'acheteur ou son inspecteur posera la question. Je vous recommande de l'indiquer dans les déclarations du vendeur. Mieux vaut régler ça avant la mise en vente que pendant la négociation. Votre municipalité vous confirmera ce qui s'applique à votre installation.

Deux bonnes questions, et deux spécialistes pour y répondre. Si la maison est votre résidence principale, le gain est en général exonéré d'impôt, mais la vente doit quand même être déclarée au fédéral et au Québec ; votre comptable vous le confirmera. Pour l'hypothèque, rembourser avant l'échéance peut entraîner une pénalité, souvent trois mois d'intérêts ou le différentiel de taux ; certains prêts sont transférables sur la prochaine maison. Appelez votre prêteur avant de mettre en vente : le chiffre peut peser dans votre décision.

Je vous conseille de ne pas être là. Les acheteurs parlent plus librement, ouvrent les placards, s'imaginent chez eux, et ils me posent les questions que vous entendriez difficilement. Je fais les visites et je vous raconte tout après. Pour les animaux, l'idéal est de les sortir pendant la visite : certains visiteurs ont peur ou sont allergiques, et on veut qu'ils pensent à la maison, pas au chien. On prévoit des plages de visite qui respectent votre horaire.

Par votre budget, avant les visites. Rencontrez un prêteur ou un courtier hypothécaire pour obtenir une préapprobation : vous saurez combien vous pouvez emprunter et quelle mise de fonds prévoir. Demandez-lui aussi si le CELIAPP ou le RAP s'appliquent à vous. Ensuite, on définit ensemble vos besoins : secteur, écoles, trajet, type de maison. J'ai suivi la formation de l'OACIQ sur l'accompagnement des premiers acheteurs et je prends le temps d'expliquer chaque étape.

Plusieurs, et il vaut mieux les connaître d'avance. Les droits de mutation, soit la "taxe de bienvenue", les honoraires du notaire et l'inspection préachat. Parfois l'évaluation exigée par le prêteur. Puis les ajustements de taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation et le déménagement. Des programmes existent pour les premiers acheteurs. Votre notaire et votre prêteur peuvent chiffrer votre cas précis ; je vous donne la liste dès le début pour éviter les surprises.

Elle n'est pas obligatoire, mais je vous la recommanderai toujours ; c'est d'ailleurs une obligation pour le courtier de la recommander, même si le vendeur a déjà fait inspecter. Elle devient encore plus importante si la maison est vendue sans garantie légale. Choisissez votre inspecteur librement et assistez à l'inspection : c'est le meilleur moment pour poser vos questions sur la maison.

Oui, si votre promesse d'achat contient une condition d'inspection et que vous respectez le délai prévu. Si l'inspection révèle un problème important, vous pouvez, selon la clause, renégocier ou rendre la promesse nulle, en avisant le vendeur par écrit, souvent avec le rapport d'inspection. Sans cette condition, c'est beaucoup plus difficile. C'est pourquoi je prends le temps de rédiger les conditions avec vous avant de déposer une offre.

Cela veut dire que vous achetez à vos risques et périls : si vous découvrez un vice caché après la vente, vous ne pourrez généralement pas le réclamer au vendeur. On le voit souvent dans les successions. Ce n'est pas une raison de fuir, mais une raison d'être prudent : inspection approfondie, questions au vendeur, prix qui tient compte du risque. Pour la portée juridique exacte de la clause, votre notaire est la bonne personne.

Non. Au Québec, un courtier ne peut pas représenter à la fois le vendeur et l'acheteur. Supposons que vous achetiez une maison inscrite par un autre courtier, sans avoir le vôtre. Il doit vous dire qu'il ne défend pas vos intérêts et vous traiter de façon équitable. Mais il ne peut pas vous conseiller. Pour être conseillé et défendu, faites-vous représenter. Je peux être ce courtier pour vous.

Dans la plupart des cas, non : quand le vendeur a un courtier, son contrat prévoit un partage de la rétribution, et c'est ce partage qui me paie. Il y a des exceptions : si le vendeur vend seul, ou si la part prévue est plus basse que ce que prévoit votre contrat de courtage achat, une différence pourrait vous rester. Je vous l'explique noir sur blanc avant que vous signiez, pas après. C'est la règle de l'OACIQ, et c'est surtout la façon honnête de commencer.

Les droits de mutation se calculent par tranches sur le prix, ou sur la valeur au rôle si elle est plus haute : 0,5 % sur la première tranche, puis 1 %, puis 1,5 %. Certaines villes montent jusqu'à 3 % au-delà de 500 000 $. Pour une maison de 450 000 $, comptez environ 4 860 $. Bonne nouvelle : Québec offre aussi un crédit d'impôt remboursable aux premiers acheteurs, jusqu'à 5 875 $, pour une habitation de 1 M$ ou moins, si vous n'avez pas été propriétaire depuis quatre ans. Le détail et l'admissibilité : Revenu Québec ou votre comptable.

Pour un prêt assuré, le minimum est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la portion au-delà, jusqu'à un prix de 1,5 M$. Au-dessus, il faut 20 %. Avec moins de 20 %, le prêt doit être assuré, par la SCHL ou un assureur privé : la prime s'ajoute au prêt et dépend de votre mise de fonds. Les premiers acheteurs peuvent amortir sur 30 ans, ce qui baisse le paiement mensuel. Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire calcule votre cas exact. Moi, je vous aide à chercher dans le bon budget.

Oui, les deux peuvent servir au même achat. Le CELIAPP permet de cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie, déductibles d'impôt, et de les retirer sans impôt pour une première habitation. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER, à rembourser sur 15 ans. En couple, chacun a ses propres plafonds. Les conditions sont précises (délais, admissibilité) : votre institution financière ou votre planificateur financier vous dira ce qui s'applique à vous. Je ne donne pas de conseil fiscal, mais je vous dirai de poser la question avant de commencer à chercher.

Personne ne sait où seront les taux dans un an, et je me méfie de ceux qui l'affirment. Ce que je peux vous dire : il y a beaucoup de propriétés à vendre en ce moment et elles mettent un peu plus de temps à se vendre. Ça vous laisse du choix et de la place pour négocier, mais les prix ne baissent pas pour autant. La vraie question n'est pas le taux, c'est votre paiement. Si une préapprobation le rend confortable aujourd'hui et que la maison est la bonne, attendre vous fait surtout courir après le marché. Parlez-en à votre prêteur.

Ça dépend de la maison, pas d'une règle. Je regarde trois choses avant de vous conseiller : les ventes comparables récentes du secteur, le temps que la propriété est sur le marché, et s'il y a d'autres offres. Une maison bien évaluée se vend près du prix demandé. Une maison surévaluée depuis des semaines laisse de la marge. Votre offre, c'est aussi vos conditions (inspection, financement) et vos dates. Je vous dis ce que je ferais à votre place, et vous décidez du montant. Je ne vous pousserai jamais au-delà de votre limite.

Le courtier du vendeur doit informer les autres courtiers qu'il y a plusieurs promesses d'achat, sans en révéler le contenu. Il doit aussi les présenter toutes au vendeur sans délai : il ne peut pas les retenir "jusqu'à samedi" pour faire monter les enchères. Vous ne saurez pas ce que les autres offrent. On prépare donc votre meilleure offre selon votre budget : le prix, mais aussi les conditions et les dates, qui comptent pour le vendeur. Retirer la condition d'inspection pour gagner est risqué.

Tout est écrit dans la promesse d'achat, et tout se négocie. En général : quelques jours pour l'inspection, souvent 7 à 10, puis une à trois semaines pour le financement. La signature chez le notaire se fait de 30 à 60 jours après l'acceptation, selon la date d'occupation souhaitée. Il n'y a pas de délai de rétractation au Québec une fois la promesse acceptée : seules les conditions écrites permettent de se retirer. C'est pourquoi on fixe des délais réalistes avec votre prêteur avant de déposer l'offre.

Aucun montant n'est obligatoire : l'acompte se négocie et il montre votre sérieux au vendeur. Il est versé dans un compte en fidéicommis, celui de l'agence ou du notaire, jamais directement au vendeur. Il vous est remboursé sans intérêt si la promesse devient nulle parce qu'une condition n'est pas remplie. À la signature, il est déduit du prix. On choisit ensemble un montant qui a du poids sans mettre votre financement à risque.

Oui, le formulaire de l'OACIQ le prévoit. Le vendeur accepte votre offre, mais il continue de recevoir d'autres promesses d'achat. S'il en accepte une autre, il vous envoie un avis et vous avez 72 heures pour retirer votre condition (donc acheter même si votre maison n'est pas vendue) ou vous retirer. C'est un bon outil dans un marché où les vendeurs ont plus de choix, à condition d'avoir un plan B financier, par exemple un prêt-relais, validé avec votre prêteur. On coordonne les deux transactions ensemble.

Demandez l'attestation sur l'état de la copropriété : le syndicat doit la fournir sur demande. Elle indique l'état du fonds de prévoyance, les cotisations spéciales votées ou prévues, les travaux majeurs à venir, les litiges, et si le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance existent. Un fonds trop bas annonce des hausses de frais. On inscrit dans la promesse d'achat une condition pour examiner ces documents, et votre notaire les lit avec vous.

Un cadre provincial sur les zones inondables est en vigueur au Québec, avec de nouvelles cartes et des classes de risque qui peuvent limiter les travaux ou la reconstruction. Ça peut toucher la valeur, l'assurance et le financement. Avant d'offrir, ou de vendre, on vérifie la carte officielle auprès de la municipalité ou de la MRC. Le certificat de localisation indique souvent la zone. Pour la couverture, parlez à votre assureur avant de lever vos conditions.

Trois choses. L'installation septique doit respecter la réglementation provinciale. Demandez au vendeur les preuves de vidange, aux deux ans pour une résidence habitée à l'année, et le permis d'installation à la municipalité. Faites-la inspecter par un spécialiste, en plus de l'inspection préachat. L'eau du puits doit être analysée par un laboratoire accrédité : potabilité, bactéries, nitrates. Et on vérifie la conformité auprès de la municipalité. Ce sont des frais de quelques centaines de dollars qui peuvent en éviter des dizaines de milliers.

La plupart des habitations neuves vendues par un entrepreneur accrédité doivent être couvertes par la Garantie de construction résidentielle (GCR). En gros : un an pour les malfaçons, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices majeurs. Des conditions et des délais de réclamation s'appliquent. Vérifiez que l'entrepreneur est accrédité avant de signer, et faites-vous accompagner d'un inspecteur neutre à la réception de la maison. Pour une maison neuve, le remboursement de TPS pour premiers acheteurs peut aussi s'appliquer : votre comptable vous le confirmera.

La retouche est permise si elle n'induit pas en erreur. L'OACIQ exige une publicité véridique. Une image générée ou modifiée par l'IA doit être identifiée clairement. Elle ne doit jamais cacher un défaut, ni ajouter ce qui n'existe pas : une fenêtre, un étage, une vue. Un salon meublé virtuellement, identifié comme tel, c'est correct. Pour ma part, je vous le dis quand une photo est retouchée, et je recommande toujours de visiter : une photo n'achète pas une maison.

La rétribution du courtier se négocie et s'écrit noir sur blanc dans le contrat de courtage, un formulaire de l'OACIQ conçu pour vous protéger. Je vous donne mon taux par écrit dès notre première rencontre, avant toute signature, et je vous explique chaque clause. Avec Proprio Direct, il existe aussi une formule réduite quand c'est vous qui trouvez l'acheteur (voir la question suivante). Les taxes s'ajoutent à la rétribution. Mon conseil : comparez ce qui est inclus, pas seulement le pourcentage.

Non. Avec la formule Proprio Direct, ma commission est à partir de 2 %, tout le temps. Je m'occupe quand même de tout : visite, promesse d'achat, négociation, documents, suivi jusqu'à la signature chez le notaire. Attention : si votre acheteur n'a pas son propre courtier, c'est vous, le vendeur, que je représente. Votre acheteur est informé qu'il n'est pas représenté, et je lui dois un traitement équitable.

Vendre seul est permis, et certains le font très bien. Ce que j'apporte : un prix fondé sur les ventes récentes de votre secteur, la mise en marché avec photos et Centris, le filtrage des visiteurs et la négociation. J'apporte aussi la rédaction de la promesse d'achat avec les bonnes clauses, et le suivi avec l'inspecteur, le prêteur et le notaire. Et si l'économie est votre priorité, la formule Proprio Direct vous laisse trouver l'acheteur avec une commission à partir de 2 %, tout en gardant un courtier à vos côtés.

C'est la situation la plus stressante, et la plus fréquente. Il y a deux façons de faire : vendre d'abord, puis acheter, ou acheter avec une promesse conditionnelle à la vente de votre maison. Chacune a ses risques. Je vous aide à choisir selon le marché de votre secteur et à coordonner les dates de notaire. Pour le financement entre les deux, par exemple un prêt-relais, parlez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire.

Non. Le courtier doit présenter sans délai toutes les promesses d'achat reçues au vendeur, sans en écarter. Si vous vendez, vous verrez donc chaque offre. Si vous achetez et que d'autres offres sont déposées, je vous aide à décider de votre meilleure offre selon votre budget et vos limites, pas selon la pression du moment. Je ne vous pousserai jamais à dépasser le montant que vous vous êtes fixé.

Consultez le registre des titulaires de permis de l'OACIQ, gratuitement, en ligne. Vous y verrez si le courtier détient un permis valide, pour quelle agence il travaille, s'il a fait l'objet de mesures disciplinaires et quelles formations il a suivies. Je vous invite à vérifier mon propre dossier : c'est exactement ce que je ferais à votre place avant de confier la vente ou l'achat d'une maison.

Moi. C'est moi qui réponds au 514-679-1919, moi qui vous rencontre, qui négocie et qui vous accompagne jusqu'à la signature chez le notaire. Je ne suis pas seul pour autant : une équipe m'appuie derrière, pour que je reste disponible pour vous, le soir et la fin de semaine aussi. Vous saurez toujours à qui vous parlez et qui fait quoi dans votre dossier. Faites le test : appelez.